被遺忘的第四方案-戶外防水天花維修工程

第一太平戴維斯顧問公司戶外防水天花維修研究報告簡報會於6月 20日晚上8時已在寶翠會L9運動場舉行。其要點如下：

1. 顧問公司分別於3月 15, 21及 22日到場採用目測方法檢查戶外天花，並輔以電筒及相機紀錄。主要目的包括：
   • 檢查戶外天花結構是否存在即時危險
   • 檢查戶外天花結構是否符合2004年香港風力效應作業守則
   • 建議維修工程(包括局部維修及全面更換)方案及初步報價
2. 寶翠園第一及第二期入伙紙簽發期為 2000年及2001年。顧問公司發現當年戶外天花結構沒有屋宇署入則紀錄，估計原因是這個項目當年被視作裝飾工程，所以沒有需要入則。
3. 至於2004年風力效應作業守則要求，因結構早於 2000年及2001年已存在, 守則只適用於改動及加建工程，如只更換飾面，該指引便不適用。
4. 戶外天花總面積為3,800平方米。鐵架物料為Galvanized Mild Steel, 而飾面為1.3mm 厚之鋁板。
5. 檢查結果顯示共 103塊鋁板脫落，總面積約 390平方呎（約 36平方米）, 佔總面積不足佰分之一。
6. 現在戶外天花結構既沒有即時危險，也沒有發現嚴重安全隱患。主要發現問題是少數天花鋁板及螺絲脫落和交接位置銹蝕。針對銹蝕，其補救方法主要是除銹及塗上防銹塗層。
7. 檢查範圍雖然不包括天花內設置的水電喉管設施情況，但顧問公司仍有按管理處要求，額外目測，沒有發現嚴重問題。
8. 至於天井位置防水層失效而引致的滲漏，管理處陸經理表示需要安排報價修補。
9. 顧問公司的三項建議如下 :
   • 臨時緊急維修,不多於$200,000 (已展開, 費用約$9萬, 但是否完成有待管理處確認)
   • 如業主意願是在現時結構上作出改善，可考慮聘用合資格結構工程師，作全面結構勘探，包括搭棚，檢查石屎結構，實驗室檢測天花物料等等，但有關顧問費用高昂，估計高達$100萬元。而由結構工程師建議的後續改善工程費用，並未包括在內！
   • 《顧問公司推薦方案》 – 由結構工程師重新設計，全面更換戶外天花系統，包括鐵架及鋁板，估算費用為 $729萬6仟 。
10. 富有工程經驗業主朋友詢問在檢查其間有否發現天花鐵架出現嚴重銹蝕情況，顧問公司明確表示沒有。業主要求飾面建材單價及人工費用作參考，顧問公司會跟進補發。
11. 由於沒有發現天花系統支架有結構性安全問題，本人要求顧問公司提供在其建議書上沒有提到的「第四方案」，即對缺損支架局部除銹及修葺，及全面更換天花鋁板飾面的報價。顧問公司即場粗略估算有關工程費用，只需約$300萬！

全面更換戶外天花系統 , 估算費用$729萬6仟: (包括項目管理顧問費用約 $30萬）

後續跟進：

1. 管理處與顧問公司跟進有關天花維修物料單價及人工費用，以供參考。
2. 管理處與顧問公司跟進「第四方案」，即對支架局部除銹及修葺，以及全面更換天花鋁板飾面的詳細報價。
3. 管理處明確交待臨時緊急維修是否已完成。餘下其他缺損地方（如連接3座與5座戶外天井位置）, 打算如何修補。
4. 管理處盡快提交六座及連接各座天井防水層失效而引致的滲漏情況報告，並安排報價維修。
5. 盡快成立「工程及維修小組」尋求專業建議，供業主委員會審視及充份討論各方案利弊。具體如施工時間表, 是否分階段招標或配合其他工程 (包括室外泳池旁的十樓戶外天花，會所及各座大堂維修）,一併申請「招標妥」; 額外聘任工程驗收師等等。(註：根據巿建局提供資料顯示，由集齊文件遞交「招標妥」申請開始計到成功招標而未開展工程之間，現時所需時間平均為 21個月。由於時間漫長，也是其中一個需要重點考慮的環節)
6. 安排業主特別大會，議決通過工程方案選項、預算及按巿建局要求申請使用招標妥的一切有關手續。
7. 管理處提供預防性維護措施計劃，定期主動檢測天花及屋苑所有設施，預防隱患及增加設施壽命。

2019年7月1日

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