寶翠園自屋苑落成至今，物業的「公共產業保險 (財物險)」及「公眾責任保險 (第三者保險)」俱由信德公司統一招標採購，涵蓋住宅，商場及停車場。過往數年都由新鴻基保險和中國太平保險兩間公司承辦。
住宅過去的每年所負擔保險費用(住宅 + 物業公共地方DCA)，由2018年的90萬，逐年遞增至2020年的135萬。增加的原因主要是因屋苑設施數次受颱風損壞，理賠金額增加造成。
暴增年度百萬元保險費原因
然而，在管理處剛於上週張貼的2022年預算中，顯示保險費將調整至150萬的同時，卻在本月的業委會上表示來年保險費將不只150萬，可能要額外多支付100萬元! 所持理由有二:
- 因應去屆業委要求信德不再為住宅，商場及停車場作打包式統一購買保險，住宅部應自行獨立購買
- 屋苑住宅重建成本 (re-instatement cost)過往一直被大幅低估，現依公契規定須完全覆蓋，估計要多付100萬
上述兩個理由，驟聽起來好像言之有理，實則充斥着無數疑問?????
- 上屆業委會從未在會議上正式討論或議決分折購買保險，到底是那些前業委不敢公開提出討論，卻靜雞雞向信德私下要求?
- 信德接到這些要求，為何不提上業委會討論，把方案利弊紀錄在案讓業主了解？管理處6月已請測量公司實地重新估值，為何將近半年都不向新一屆業委會匯報?
- 寶翠園保險每年都招標採購，雖然過去5年都由新鴻基和中國太平保險兩間公司獲得合約，難道承辦商從來不對受保物業在合約生效前做重建成本 (re-instatement cost)估值?
- 政府已強調物業管理人 應每年重新檢討各類保險的保額，以投購足夠的保額，得到最 高的保障；而我們的公契3.10.1(c) 早已訂定信德作為物業經理人， 有責任確保「公共區域及設施」的重建價值獲得全額投保，為何管理公司過去從未按公契屢行責任，開村20年後才發現重建成本過往一直被大幅低估，這是否屬管理公司失職行為?
- 令人百思更不得其解的是，既然管理公司已經知道並實牙實齒地講明年度之全險保費將預計大幅度調升, 升幅可能高至100萬之譜，總額達250萬! 為何管理處提供給業委會、財務及採購工作小組、及業主審閱的2022管理預算中的保險開支只列出150萬，不夠的費用是否由信德埋單? 抑或做預算根本就草草了事，加完管理費再算?
看來要幫業主找出答案，可能要我們九位代表住宅部的委員聯手出擊，就這個充滿疑問的“暴增”保險費查根問底，還原真相🔎。
八座 Ringo 陳先生 (投稿人為前業委及第十屆財務及採購小組成員)
版主譚太回覆:
首先感謝曾出任第八及第九屆業委委員的Ringo以往為屋苑作出的無私貢獻，來到第十屆仍以小組成員身份為這個社區出一分力，實在難能可貴。
這次管理處在 11月 11日業委會第4次的會議上知會委員來年物業全險費用暴增的消息，事前既沒有任何徵兆，更沒有在2022 年度預算案中反映。對於信德代表推說是因應第九屆委員的要求而將住宅及商場責任保險分拆購買一事，更是一派胡言！
雖然曾作為第九屆委員的我已即場追問及澄清，會後翻查所有會議紀錄也證實事件失實，而經理亦沒有解釋以往估值偏低的原因; 對於負責管理屋苑事無大小的公契經理人代表在處理一個年度預算超過二佰萬元的公帑支出作出如此輕率的言論陳述，實在令人咋舌！
至於 Ringo 提問，我有以下的觀點和大家分享：
問 :上屆業委會從未在會議上正式討論或議決分折購買保險，到底是那些前業委不敢公開提出討論，卻靜雞雞向信德私下要求?
答：在追問下，柳經理語氣堅定地表示是上屆莫委員及馮委員在某一個業委會會議中以合併採購引致住宅部被佔了便宜為由而提出的，而主席也應該清楚有印象，至於具體是那一個會議她竟然說忘記了！
我隨即表示商場及住宅分拆合約處理一事的討論在第九屆確有發生，但重申當時議題只限於清潔合約，絕無牽涉其他服務，澄清不要混淆視聽。
問 : 信德接到這些要求，為何不提上業委會討論，把方案利弊紀錄在案讓業主了解？管理處6月已請測量公司實地重新估值，為何將近半年都不向新一屆業委會匯報?
答：根據管理處一向作風，所有保險採購均由信德物管公司為屋苑整體進行招標及選購，因此業委會從來沒有審批的機會，又何來討論及要求呢？
為何不及早通知今屆委員商量對策？
柳經理表示信德物管決定在來年將合約分拆已成事實且正付諸實行，並於今年6月自行聘請了「測建行」進行大廈財物全險評估， 費用大約為兩至三萬元，而招標工作即將展開，初步估計每年住宅部需要額外負擔 100萬元保費。
問 : 寶翠園保險每年都招標採購，雖然過去5年都由新鴻基和中國太平保險兩間公司獲得合約，難道承辦商從來不對受保物業在合約生效前做重建成本 (re-instatement cost)估值?
答：柳經理表示不知道。只補充強調如果保額不足，不單會導致理賠不足，亦會影響單位按揭。有一點肯定的是信德物管今年決定將合約分拆後才全面進行重新評估。
問 : 政府已強調物業管理人 應每年重新檢討各類保險的保額，以投購足夠的保額，得到最高的保障；而我們的公契3.10.1(c) 早已訂定信德作為物業經理人， 有責任確保「公共區域及設施」的重建價值獲得全額投保，為何管理公司過去從未按公契屢行責任，開村20年後才發現重建成本過往一直被大幅低估，這是否屬管理公司失職行為?
答：柳經理表示開村以來也是由公司總部合併採購，而當中發覺住宅部佔了少許便宜，但不能提供具體數字。至於為何估值偏低，由於前事已往，她亦不知道原因，不好追究。管理處現根據大廈公契中訂明需要為屋苑公共位置及設施購買包含 Full Reinstatement Cost 的條款保障，並指出保險採購有別於其他一般服務採購，因此將會一如既往聘用信德物管指定的保險代理供應商 insurance broker 為屋苑進行招標。
至於判斷是否失職需要公契經理人配合，但由於角色衝突，真相也不容易被披露吧！
問 : 令人百思更不得其解的是，既然管理公司已經知道並實牙實齒地講明年度之全險保費將預計大幅度調升, 升幅可能高至100萬之譜，總額達250萬! 為何管理處提供給業委會、財務及採購工作小組、及業主審閱的2022管理預算中的保險開支只列出150萬，不夠的費用是否由信德埋單? 抑或做預算根本就草草了事，加完管理費再算?
答：除了預計第三者責任保險費大幅上調沒有被反映外，管理處現在各座大堂張貼的2022年度正數$32,181盈餘的預算案中，也沒有對以下建設項目有任何著墨，保守估計牽涉費用數佰萬元，情況實在令人擔憂！
- 物業全險額外保費約一百萬元
- 更換各座大堂傢俬及配套
- 更換各座大堂臨時櫃台
- 局部更換戶外天花及飾面
- 添置屋苑流動應用程式APP
- 外牆勘探
- 更換所有年逾20年的戶外兒童遊樂設施
在同一個會議上，我已向業委會報告「財務及採購小組」提出暫援增加7%管理費的建議，並於會後翌日以電郵向全體委員及管理處提供理據，惜到截稿前還沒有收到任何委員查詢或管理處回應如何善後補救對策。所以我在此呼籲住戶業主們應好好把握在月底前向管理處發表對這次預算案的觀點及意見，截止限期是 11月30日。
按此連結通告＞＞「如果業戶對上述方案有任何意見請於通告發出日計14天內電郵至info@belchermo.com hk 或交予管理處。」
5座譚太 