業委會張貼「外牆維修工程招標澄清啟事」- 業委會話:「樓宇安全，物管、業主都有責? 」咁委員們你地嘅責任呢？🤥
又話: 「急居民所急，以結果爲本」，咁點解外牆維修工程合約1月中已截左標，隔左幾個星期都仲唔敦促管理處馬上開標, 仲學埋管理處同一口徑話招標工作未完成呢? 係咪招標程序出錯? 成件事真係越睇越吊詭。🤔
近日無論於2月1日的外牆維修工程說明會上或透過住户即時通訊Whatsapp群組向今屆業委會委員提出相關疑問均沒有得到任何回應。
就連說明會當晚結束時, 譚太親手向村經理Tony提交6大提問要求書面回覆（圖一）, 事隔了7天仍然石沉大海，一直要再三催促，管理處在年後先草率回應（內容將於稍後補充） 。
然而就在説明會結束後不出幾天, 業委會卻又煞有介事地在各座大堂其專屬的宣傳版上貼出三幅大字報(圖二), 內容除撇清今屆業委會整個外牆維修工程招標的責任外, 還對前業委譚太在説明會上的的言論加鹽加醋指手畫腳，試圖轉移視綫居心叵測！
圖一 : 2月1日譚太去信管理處及業委會要求書面回應（於農曆新年前仍未收到管理處回覆）
圖二 : 業委會於説明會3天後張貼各座大堂的大字報
業委會公開文書言論由管理處背書，內容避重就輕，不盡不實
第11屆業委會刻意拒絕與居民成立正常有效溝通渠道已是不爭的事實。因此業戶居民只有從大堂的業委會專屬告示板才稍為知道委員們的所知所想。可惜與以往一樣，今次的「澄清啟事」充斥着不盡不實自相矛盾的內容，仔細閱讀後再回想起主席張小姐在說明會的言論時，更加引證到這一屆業委會對於自身作為業主代表竟然權責不清。在會上當談及到業委會在整個維修招標的角色及爲何不及早成立各工作小組讓其他有心有力的業主分擔工作時, 張主席很直白地表示： 「上一屆業委會只開左一次工程小組會議咁大把 , 村經理應該出嚟澄清人地做幾多做幾少，唔好乜嘢都瀨落我地呢一屆身上, 外墻勘察係我地第八屆嘅時候由我地提出, 但係2020年由於居民漠視所以被推翻，點知上一屆又再拎返出嚟，我哋業委會只係跟隨管理處指引做！… 至於$3000萬預算, 委員陳小姐可以做証我係完全唔知道呢個數字係點樣得黎嘅！」這席話竟然出自一位曾出任兩屆委員的業主代表及現任主席的口中，令到在場業戶感到十分不安及大惑不解，格外諷刺！大家以後還會相信這一屆業委會代表所做的一切，真的在維護我們業主權益嗎？
上一屆工程小開左一次會，所以今屆就唔使成立各個工作小組？主席你知自己講緊乜嗎？
第十屆工程小組除了小組會議之外其實還與工程經理進行了數次的實地考察; 況且第10屆業委會恆常會議上亦有討論工程細節和會議記錄, 開會次數多少又同今屆業委會是否成立各功能小組又有什麽關聯呢? 反正這一届業委會在去年七月上任時已經積極在推動外場勘察工作, 又自知業委會中沒有委員有相關工程管理知識或經驗, 并且在十月時已得悉這將會是一個3000萬預算的民生工程項目, 佔去大廈基金一半的儲備, 主席和衆委員為何仍執意堅持不開設工作組呢？箇中原因由交由各業主向這一屆業委會成員追問吧！
另外趁機補充: 第十屆工程小組會議一直受到管理處消極回應, 短短2年之間一共換了3個工程經理, 職位懸空其間職務由村經理暫代出任，唯Tony陳經理非但缺席工程小組會議（只派出沒有工程經驗的 Senior Property Officer 做紀錄），開會後要跟進事項更是石沉大海! 。更明顯的消極抵抗是去年初由工程小組召集人曾先生、主席王太及譚太三個委員一同要求時任工程經理譚先生組織一個業委會户外天花實地考察時，經理竟回覆稱村經理Tony 示意他不要參與，再加上業委會一向活躍異常的委員陳小姐都保持沉默冷對待，導致户外天花翻新工程一直無法進行更深入的討論。而另一邊廂，村經理Tony繼續以「邊度爛整邊度」逐次以報價做維修，一係好耐唔做，一係做到左一忽右一忽, 目的明顯是要避開做一次性防禦性更換, 不用公開招標而窒礙競爭! 除了影響外觀, 錢固然是花了, 而且花的估計比整體更換還要多, 最重要的是整個天花系統因爲這樣由不同的承辦商左修右補而導致安全系數能否持續保持成疑!
「外牆堪察有別於外牆大維修，責任誰屬一圖搞清」
為免管理處及業委會繼續魚目混珠，混淆大家視線，譚太於早前已制作了「外牆堪察有別於外牆大維修，責任誰屬一圖搞清」(圖三) 的文案以正視聽。
圖三 : 譚太製作「外牆堪察有別於外牆大維修 – 責任誰屬一圖搞清」文案, 早前在 「寳翠人 寳翠事 facebook 群組」中首次發佈
另外針對業委會公開的言論文書(圖四)，譚太整理以下資訊與大家分享，希望所有持份者住戶對這個預算高達$3000萬，在寳翠園有史以來最大的工程招標采購細節有更深入的瞭解，到了關鍵時刻可以再自行判斷抉擇。
圖四 : 業委會於説明會3天後張貼各座大堂的大字報内容
掩蓋真相瞎「澄清」，有理有據要說清！
澄清1 – 業委會：
根據上屆業委會2023年第9次的會議紀錄委員會已同意委任由認可人士（Authorised Person）錦達測量行為獨立第三方顧問並同意以紅外線無人機堪察外牆制定標書，最後外牆堪察獲標者為香港工程質量測量檢測中心有限公司 Building Diagnostic Consultants Limited BDC
補充1 – 譚太：
兩個採購標書分別由管理處及錦達測量行撰寫，由管理公司透過邀請自己優選承辦商及巿建局電子招標平台（公眾版）採購，經分析後向第10屆業委會提供建議，委員最後以電郵投票揀選到錦達及 BDC。唯兩份合約內容只包含為全屋苑六座住宅大樓及會所外牆進行勘察檢測及撰寫報告，好使管理處能掌握外牆剝落實際情況再作出相應維修建議。換句話兩個採購合約範圍（Scope of Work）完全不涉及任何外牆維修方案或預算的規劃，更遑論是否使用政府資助的招標妥服務。
圖五 : 招標文件節錄 – 清楚説明錦達和Building Diagnostic 的合約工作内容只爲大廈外墻做檢測驗身及提交報告
澄清2 – 業委會：
上屆前委員明明在面書中圖文並茂，於2023年6月底在第6座親身見證BDC進行外牆航拍測試，為何在屋苑外牆維修簡介會中又矢口否認認識AP和紅外線無人機公司呢？
補充2 – 譚太：
前委員（即譚太）在說明會上「矢口否認認識錦達及 Building Diagnostic兩間公司」屬嚴重失實描述！譚太在提問環節中率先主動向列席居民解說錦達測量行與BDC 角色之分別，並質疑管理處沒有邀請負責做勘察及提交報告的 Building Diagnostic 出席說明會的原因，又何來前委員矢口否認認識兩間公司呢？
另外鑑於在去年的2次招標承辦商過程中，管理處均沒有安排委員見標及只是透過電郵投票議決，因此譚太本人確實從不認識或見過錦達測量負責人廖先生。因此當廖先生在譚太查詢後表示曾經與管理處及業委會在業委會會議中就勘察結果及維修方案作出討論多達2、3次時，譚太覺得十分驚訝！皆因在她列席的第1及第2次業委會會議上從未見過廖先生，而會議上亦重未見業委之間有相關討論。而同時廖先生本人亦在席上連忙高呼自己未見過譚太，足以證明業委會沒有就這次大維修招標召開過正式會議討論!
然而問題的重點在於管理處進行公開招標前，業委會部分人士包括主席, 是否知情及默許由錦達撰寫標書及同意其招標方向內容。可惜無論主席，出席委員，村經理甚至廖先生本人均無法給予一個說法。時而話錦達同業委會已開過幾次會議，時而村經理又話只有同個別委員溝通？事實真相，欲蓋彌章！
澄清3 – 業委會：
Building Diagnostic Consultant Limited BDC 具備認可資格專業資格: A) 香港實驗所認可計劃(HOKLAS) – 認可實驗室: 校正服務B) 香港實驗所認可計劃(HOKLAS) – 認可實驗室: 建築材料
補充3 – 譚太：
不明白業委會就這些事實描述有何地方需要澄清，譚太沒有額外補充。
澄清4 – 業委會：
第11屆業委會深明大廈安全的重要性，積極跟進屋苑外牆維修工程，繼續以錦達測量行(AP)為獨立顧問為外牆維修公開招標。外牆剝落不僅影響人命，意外賠償亦會影響屋苑的保險及財務，外牆維修保養實在刻不容緩。
補充4 – 譚太：
管理處是否有向業委會主席及委員清楚説明錦達測量行的角色? 如果有，業委會是否認為一個估算高達3000萬的工程不用業委會議決及投票，便可順理成章繼續交由原先的顧問公司錦達無償為工程選擇招標方案及撰寫標書? 連主席自己也搞不清楚預算由來便容許管理處公開招標, 這個做法又是否合乎常理呢? 為何4位知道來龍去脈的連任委員沒有出面向主席講解説明呢?
查實除了2022年第7次會議有議決啟動了外牆勘察工程外，第10屆業委會在揀選承辦商一共議決及投票了兩次，分別為揀選認可人仕（Authorised Person）,合約範圍包括：
1. 當勘察工程顧問, 統籌工程工作
2.負責撰寫標書招聘合資格承辦商進行航拍紅外線外牆勘察
3.負責核實由上述外判商提交之報告並加入評語
而另一個議決則為揀選負責勘察工作之承辦商，同樣地兩個議決均未涉及任何維修方向及預算。在未有驗樓結果報告之前，沒有人可以決定用什麼方案做維修是最合適，在未知損毀範圍及程度前，有誰可以精準地估算出工程的預算是多少？這個是基本邏輯問題。
現在今屆業委會贊同繼續以錦達測量行選取方案及撰寫標書前，是否應先向居民發表報告並進行諮詢？如果要繼續委任錦達測量行，又是否先要經過報價/招標，委員議決再另外簽定一份全新合約表明錦達的角色及責任？
連陳小姐在內一共有4位委員連任，難道他們沒有察覺如此操作有問題？管理公司作為持牌物管公司又是否有不可推卸之責任向業委會解說清楚呢？圖五內容節錄自去年兩個合約招標文件，清晰可見錦達在完成提交報告後，是沒有必然義務代管理處撰寫標書進行大維修！
澄清5 – 業委會：
本屆委員會上任以來一直督察管理處按建築物條例要求，登報及使用電子招標平台進行公開招標，以提高招標回標量及質素
補充5 – 譚太：
2022年7月業主大會以全票100％通過全屋苑（包括住宅，停車場及公用地方）所有超過十萬元工程項目，管理處必須同時使用「巿建局電子招標平台（公眾版）」進行招標。至於管理處是否有全面徹底遵從，管理處和業委會可有相關報告及證據可以公開？
澄清6 – 業委會：
至今，外牆維修招標程序尚未完成，局部外牆維修實際需要的支出仍是未知之數。業主委員會不明管理處何以有3000萬元的維修估算。本屆業委會定當維護業主的權益，監察外牆維修招標，按外牆損耗的緩急輕重分階段進行維修，並適時向住戶匯報準確的資訊。
補充6 – 譚太：
這一届業委會一共最少有3次機會向管理處及顧問公司提出3000萬預算的由來, 分別是: 去年10月審核預算案, 11月的業委會會議 和與錦達顧問公司舉行不下於兩三次的會議! 怎麽現在標書已發佈, 招標期已過, 反而推説「業委會不明管理處何以有3000萬元的維修估算呢?」
管理處於制定2024年席預算案時提出「大廈外牆維修工程費用高達三千萬預算」為再度增加管理費6％其中一個理由，並於12月29日向全屋苑各業戶發放通告。 難道業委會去年10月在審核預算案時沒有察覺有這一項龐大支出洗費？是管理處疏忽職守，還是業委會根本沒有嚴肅核實預算案內容，及時向管理處質詢提問？如果維護業主權益為何不在審核預算案時提出，反而是等到截標期完結後才來表示不明管理處何以得出這3000萬元的維修估算？
外牆維修招標程序尚未完成? 1月18日截標回標書何去何從? 標書存放在哪裏由誰來保管? 業委會能保證招標結果不受干擾嗎?
這些種種一切, 業委會好應該公開向所有住戶清楚説明一一交代!!
澄清7 – 業委會：
本屆委員會更不明白上屆前委員去年在期社交平台交代外牆維修不用招標妥的原由，卻反在簡報會中質問為何不使用招標妥？究竟是她善忘還是想延誤工程進度？浪費時間和金錢？
補充7 – 譚太：
巿建局「招標妥」資助計劃適合用於綜合工程（即非單一工程項目）。第10屆業委會因應實際情況而啟動了外牆勘察工程部份，總費用約40萬元。勘察工程目的旨在為樓宇驗身, 怎樣維修, 如何維修及何時維修均需要在看到勘察報告後才可決定。未見驗身報告便先做預算兼預約手術室做一個大手術，這個做法罕見不尋常，相信只有斂財庸醫才會這樣建議吧！
第11屆業委會於換屆後，理應根據報告內外牆實際損毀範圍及程度而作出諮詢及判斷應否加入其他大維修工程一併使用「招標妥」。而更換戶外天花在去屆已有討論並在去年七月AGM上由時任主席王太公佈，今屆業委會為何沒有順勢跟進，反而毀過於人捏造譚太想拖延工程及浪費時間和金錢？
正確的事不正確的做比撒手完全不做所帶來的傷害往往更大，影響更深遠！委員們究竟是否清楚明白自己的角色及義務嗎？既然這一屆委員沒有工程，財務及法規方面的專業人才，為何不聽建言早日成立工程及維修小組，招攬有相關經驗之業主鄰居加入提供協助，好讓一樁正確的事能正確的做，令業戶居民更加放心？
澄清8 – 業委會：
為免再有居民在社交平台以未有查核或失實的言論誤導各住戶，並對失實報道者表達強烈不滿。本屆業委會嚴正要求管理處盡快清楚交待各座2023年8月至9月以紅外線無人機堪察外牆、顧問分析結果及建議、未來外牆維修計劃及時間表，好讓住戶清晰了解。
補充8 – 譚太：
譚太對於業委會和管理處屢次在說明會上發表誤導居民資訊更為不滿！而對於管理處及業委會在沒有掌握勘察報告內容，仔細研究討論各個維修方案，明細及工程估算便輕率急於2個月前為工程進行公開招標表示極度遺憾！
根據工程經理表示，12月之招標書內容主要為維修其中2座外牆之報價（相信是第六及第八座），而餘下4座（即第一至五座）工程則以單價（unit rate）形式處理，屬於拆單行為，有違物管條例344 供應品及服務採購工作守則3.3項「 不應把一分價值本應較高的採購合約分拆出另一份採購合約原則」，表現極不專業。而業委會在整個過程中亦缺乏敏感度及有效監督，張主席甚至在說明會上表示「業委會只是聽命於管理處指示」，並謂他們只是繼續完成第10屆業委會之工作。言下之意自己並無責任，並認為譚太以業主身份提出以上疑問是浪費金錢及時間？！情況確實令人困擾及擔憂！
譚太於大會結束當晚再次以書面要求管理處公開勘察報告及標書內容卻被村經理拒絕，希望業委會能幫忙與管理處協調早日成事，並再次為不同工程方案及是否同步加入更換戶外天花工程使用「招標妥」資助計劃。
業委會澄清9：
外牆維修工程受天氣所限屋影必須把握與季前盡快開展維修，解決嚴重受影響的住戶等候多時之苦
譚太補充9：
既然業委會認為要盡快於雨季來臨前開展維修，為何容許管理處遲遲不開標？前言不對後語，令人摸不着頭腦！招標程序早於12月20日已開展，並於1月18日截標。延遲開標是基於什麼考慮？一共有多少個承辦商入標？現時標書在哪裏？在信德總部？如何防止標書文件受到干擾？如何確保沒有承辦商在截標後仍然能夠成功入標？希望業委會能夠早日找出答案並向業戶居民滙報，方能達到業委會口中挂著「急居民所急，以結果為本」之效果。
2017年全屋苑六座大堂更換木飾面裝修工程搞到一鑊粥翻版
與2017年第六座大堂木飾面佈置發現白蟻發展到要更改各座大堂使用人造石牆飾面設計情況一樣, 時任第八屆業委會委員的張小姐以容易打理及一勞永逸為由, 妄顧一眾居民反對撇除以一換一選項, 不惜破壞原先出自名設計師的大堂設計佈局, 更改設計並使用了石材代替原先木器設計。過程中同樣也是張貼了大量相片於各座大堂盡顯木器損毀程度, 又標榜使用石材代替的好處, 唯過程沒有公開比較不同維修方案的優劣、沒有做咨詢, 沒有還原原有設計選項、到最後期只在業委會已揀選的石材顏色、式樣及選料上以入信箱問卷方式做研調就當做了諮詢, 並由管理處當項目經理做工程把控。最後由於各種施工原因, 各座大堂接待處櫃台要全面更換, 信箱位置也要翻新。最終因為工程爛尾,工程承辦商古迪設計在未更換回臨時櫃台前已離場！多年來管理處以各種方法手段推塘不作更換, 以至臨時櫃台一直沿用至今。對於在屋苑住上一段日子的居民相信還是記憶猶新吧！
大堂裝修還好可以看得到, 摸得着,大家每天經過都可以瞭解情況及進度。維修外牆是一個高空的結構性工程, 施工方法是否有針對性, 一刀切無甄選無差別做局步性維修對現有仍是穩固的牆身會否帶來不明影響？標書上要求承辦商的保質期是多久？紅外線檢測結果與一般樓宇的水平是否有很大差距？正常可接受的水平是多少個百分比？紅外線檢測發現的問題是否可以再細分地區而按緩急先後分別處理？諸如此類的問題可謂多不勝數。可惜這些有助管理公司和業委會做決策的資訊在顧問報告説明會中都一一欠奉,負責做檢測及出報告的Building Diagnostic又沒有被邀請列席說明會, 主席, 出席委員和村經理再追問之下仍然三緘其口問非所答，令到出席居民在説明會結束時仍然帶着一堆問號離開！希望事件在農曆新年後管理處有一個更合適的招標安排, 以爭取時間儘快將屋苑最逼切的安全隱患剔除。
「正確的事要正確的做！」主席你懂嗎？！
五座譚太重申業委會有維護業主知情及決策權不可推卸的責任！業委會應馬上要求管理處公開整份「外牆勘察報告」及「外牆維修招標文件」完整內容並重新審視整個項目進行諮詢, 在符合「工作守則」前題下再安排以「特別業主大會」形式交由業主議決採用「招標妥」或直接聘用承辦商進行外牆維修。
2024年2月21日
5座譚太 