致: 信德物業管理有限公司管理層/寶翠園管理處高級物業經理陳展豐
抄送: 第11屆業委會全體委員
就管理處於日前根據大廈公契3.4.1 (b) (3)段規定於屋苑大堂內張貼上述預算案並展開為期14日之諮詢期，本人現提出下列意見並期望在2月1日增加6%管理費生效前得到管理公司及時詳盡回覆。
- 一如既往，通告文件試算表中只涵蓋恒常開支預算摘要，對於屋苑中長線大型維修項目規劃之「五年計劃」卻欠奉，是持續故意疏漏或另有原因內情？明年大廈基金儲蓄預算360萬元，管理公司是有義務向業戶闡明在來年及未來5年是如何規規範運用這筆資金，改善居民生活環境及質素。
- 文件中之「註釋說明」部份只是嘗試解釋各項開支上升原因，除在首頁年復年公式化地表示「管理處將繼續採取各項節約措施，並將與業主委員會研究各可行方案，以維持屋苑整體財務狀況達至健康水平」之外，段落間並沒有就「開源節流」方面有任何著墨。而撇除一切服務合約、職員薪酬及其他成本開支後，預算明年所有住戶要向管理公司支付高達518萬經理人酬金。屋苑年度恒常支出愈大，經理人酬金收入愈高，管理公司是否因此而覺得沒有必要想方法子為屋苑合理節省洗費用度呢？如已有節流計劃在案則願聞其詳。
- Note 2 其他收入 – 《保險索償 》因超級颱風及暴雨引致之設施損毀賠償金額達140萬元 ，當中是否包括同樣受颱風吹襲而增加接近40萬元的園藝支出呢？請提供整份索償項目列表明細、金額及理賠進度給住戶參考。
- 公用事務 – 「香港電燈」早前已預告將於一月一月下調電費16%，而除食水及煤氣外，電費佔屋苑所有公用事務支出高達95%，為何管理處未有作相應調整？反而在通告內首頁表示因電費油燃料營運成本上升而引致管理費需要上調6%？文件上文不對下理，作為專業公契經理人公司收取巨款報酬，如此預算案製作水平是否可以審慎嚴謹一些呢？
- Note 5保安費用 – 描述中「2023年度服務合約只反映半年升幅」並不完全正確。真正原因是管理處於年初時拖延耽誤了招標工作，反其道強行推出4個月短期合約並進行招標，結果只有現役承辦商「警衛國際」一個有效回標，即時自動加薪11%，直至七月業主大會上三揀一以及早夜更各減少2個人頭的情況下「警衛國際」再度中標而合約價再額外增加2%，導致出現不必要的額外支出增幅
- 另外據知近日管理處亦直接向「警衛國際」增購外判服務，將幾位現役外圍保安員轉職為「座頭客服」服務居民。請問:
a) 此項安排是否經過業委會正式審核、投票及通過才生效？
b) 是項採購是否有進行正式招標程序？有哪些公司參與競爭？
c) 外圍保安員工作性質及能力要求與座頭客服大不相同。寶翠園住戶國藉多元化，譜兩文三語讀講溝通已是最基本的入職要求，請問管理處是如何篩選考核這一批轉職保安員？另外又如何妨止「警衛國際」將旗下外圍保安員換上客服制服便充當客服工作呢？業委會及管理處有沒有考慮顧及屋苑形象呢？
d) 既然管理公司長年累月一直不能解決座頭客服短缺問題, 無法吸引適合資質人才加入 (或不能挽留人才),美其名直聘員工歸屬感及質素較佳,但隨著富經驗的員工相繼踏入退休年齡,與其將不足人手以外判方式填補頂替,何不將整個座頭客服大樓的工作打包外判給有能力的保安服務公司代勞? 對管理公司而言省心又省力, 對住戶來説又可以享受比公共房屋住戶更穩定及優質的客戶服務(不單純是保安服務)。至於現有優秀員工,管理公司還是可以指定繼續聘用, 一舉三得,以往第九及第十届業委會本人及其他委員也有提出, 管理公司爲何多次逃避討論探討呢? - Note 6 清潔服務支出 – 與保安合約類同，管理處於年初時因拖延耽誤招標工作而不理勸喻進行四個月之短期合約招標，「嘉捷清潔」加薪23.91%。幸於今年七月2年合約招標時有4間有效回標加入競爭，合約價才調低至正常的10%增幅。但管理處刻意不按時序公開招標的做法，是導致保安及清潔成本開支上升的主要原因。
另文件中提到都是「固體垃圾徵費」於4月1日生效預計額外開支255萬元。請問:
a) 這增項支出是否全年或只是9個月之預算？
b) 增項是否假設住戶現時棄置垃圾的習慣不變，清潔公司仍然維持每天清倒樓層垃圾3次的運作？管理處是如何響應政府呼籲協助居民身體力行源頭減廢的呢？
c) 如額外支出是用於清潔公司購買指定垃圾膠袋，那麼原先包括在服務合約內的垃圾膠袋是可以省卻的，清潔公司會將相關費用退還給屋苑嗎？以那種形式退回？
d) 清潔公司及管理處將如何處理違規用戶沒有使用指定膠袋棄置垃圾？可以想象如管理處不主動積極抽查處理，居民棄置垃圾習慣不變數量維持，這樣下去是沒法有效控制連年節節上升之清潔開支的。還剩下只有三個月的時間，業委會與管理處有特別討論該如何處理嗎？
e) 提供這255萬之增項支出明細。 - Note 8 維修及保養
(a) 因颱風及惡劣天氣而損壞需要維修的升降機及戶外扶手梯包括哪些？這183萬元是否全數已獲得賠償？還是打算回撥到2024年的「其他收入」內？請提供明細列表。
(b) 曾經或重覆索償紀錄會導致保險費用支出上調，管理處可有補救措施防止同類事故發生, 減低屋苑風險損失？
(c) 2024年度主要維修項目包括「更換老化食水及沖厠水泵」，根據大廈公契3.5.1（a）段，這些非恆常每年需要更換性質項目必須由「大廈基金」支付，為何這項支出會在「日常大廈帳目」中出現而藉此管理公司亦可從中收取額外5％的經理人酬金，增加業戶居民負擔？
(d) 「新供水系統保養合約」所指的是那一個供水系統？食水？沖厠水？新增的系統不是有保養的嗎？為何急不及待要額外採購？還是將來年更換老化食水及沖厠水泵工程當成日常普通維修雜項，全部外判給同一家供應商？管理處與業委會有商討及議決過這個安排嗎？請提供保養合約內容參巧。 - 2023年度預測「維修及保養」支出達1800萬元，涉及多項工程招標採購工作，管理處為何以往一直沒有按照《建築物管理條例344章之供應品貨品及服務採購工作守則》第3.1項指引將招標書的合約條款及細則副本張貼於各座住宅大堂顯眼位置,通知業戶單位持份者呢？
此外根據2022周年業主大會的一致通過議決規定, 在即將過去的2023年度,管理公司發起的工程採購項目,有多少個合約金額達到10萬元以上而須要同時使用《市建局電子招標平台(公眾版)》招標的呢? 請提供相關數據及項目明細,招標結果和透過使用平台而省下的工程費用作爲參考。另外管理公司透過使用電子招標平台採購, 又增加了多少個新的承辦商加入自己的優選外判商名冊内呢?
請儘快回覆並代轉發意見至業主委員會, 謝謝！
Titania Tam五座譚太
2023年12月28日
＃管理不善
＃年年話控制成本得個講字
＃員工薪酬清潔保安維修係四大支出
＃外判座頭服務比保安公司唔使招標評核資歷
＃垃圾徵費快實施保留追究權利一招望天打卦
＃維修保養打游擊壞邊度整嗰度
＃四大支出越多經理人酬金越多
＃只賺不蝕冇成本生意去邊樹揾
5座譚太 