2023管理收支預算案解構系列之(二)

會所支出篇 – 收入與支出差距年年遞增，赤字持續擴闊

會所頭五大支出依次為:

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魔鬼在細節之中

a) 會所採購支出明細從來沒有呈報業委會

第九屆業委會於2019年第三次會議上通過任何採購或工程項目達$10萬元或以上必需經業委會監察審批及有過半數委員贊成，管理處才可以進行相關採購或工程, 而與此同時每月管理處亦須提交其他沒有經業委審批的支出明細（如$10萬元以下支出或因其他原因沒有呈交業委審批項目）;

然而過去三年半以來，除救生員合約、兒童遊樂場、冷氣或場地修復等過10萬元以上之工程費用外， 管理處或會所從來沒有向業委會交待日常採購次數及明細，彷彿每年只需要信德管理總公司「批示通過」及業委會「檢視閱覽」過這個年度預算案內的項目使費，會所便可豁免招標及繞過業委會審批的程序。例如購買清潔消毒用品、更換健身室跑步機或電視屏幕等，如斬件式購買便可以避過$10萬元或以上必需經業委會審核之手續。

b) 興趣班開班成本可從收入分成補貼

c) 導致2022年救生員合約價飆升有2個主因：

1. 今年年初當時疫情持續多時，部份救生員已轉行；泳池停開亦牽連到救生員續牌考試，整體救生員人手非常緊拙

2. 救生員合約由每年5月生效，管理處於今年4月中才通知業委會只有現役承辦商捷升一間回標，又適逢政府宣布重開公共泳池，因此迫於無奈才接受高達39％升幅

然而會所經理預計明年會所活動可復常，唯救生員合約升幅仍高居不下，明年加幅達三成，兩年累計升幅更高達八成，合理嗎？

d) 每年預留$50萬做保温天花石膏板維修

業委會旗下設有「工程及維修小組」由工程經驗豐富Vincent 曾委員出任召集人。一方面曾委員與小組成員以往提出節省工程開支的意見，村經理或會所負責人均唯唯諾諾未有採納；另一方面對於新增工程項目支出卻完全沒有徵求成員或委員意見便一意孤行，我行我素，業委監督角色形同虛設！

每年預留$50萬即表示每年都有冷氣設備保温失效而滴水，為何不作去根治處理問題而持續每年花費數十萬去做這些沒有任何增值的工程項目？戶外天花兩年多前估算更換也大約是400萬左右，這些地方不是更應該值得關注及優先處理？

有心要為屋苑節省開支，管理公司何不盡快採用落實去年由今屆「工程及維修小組」成員的建議:

1. 將會所冷氣機 (FCU) 按機齡按位置，有序一次過批量更換，爭取批量折扣並以「大廈基金支付」，有效控制維修費用支出，減低年年需要增加管理費的壓力;

2. 將會所室內天花改裝為有設計又易打理的金屬擋板條子天花板（baffle ceiling）方便維修管理。日後如有由冷氣機滴水而引致的維修問題， 維修人員單憑目測便可加快找出源頭， 維修也只需要拆去部分條子， 工程完成後裝回即可，既環保又可節省這些不必要的支出。

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2021年會所估算明年收入大幅增加23％，合乎現實嗎？

e. 年度會所總收入預算

預算案初稿中新任的會所經理沒有對於會所收入大增22.72% (對比 2021) 及71.2％ (對比2022年) 的額外收入來源有有任何着墨。而在11月5日的會議中，他也只簡單地表示預計明年社會復常，會所收入會有所增加，但仍沒有提到是否會以引入新的收入來源或增加各項服務設施收費而達至目標的手段。

f. 5％經理人酬金

屋苑日常運作成本包括人力資源及外判合約已是從管理費支付。經理人酬金是額外按屋苑總支出使費5％計算， 支出越多， 管理公司收入越大，造成管理公司沒有任何節約成本的誘因。要達致業戶及管理公司雙贏的平衡局面，現有經理人酬金機制實在有檢討的空間及必要。

未有開源節流 造成管理費年年上調壓力

整體而言，預算案會所部份不單未有做到開源節流，亦將支出部份不合理地擴大，缺乏說服力；更是造成這次管理費上調壓力的主要來源之一！

會所去年 （2021）年收入860萬，但總支出卻高達1,850萬，差距有上升趨勢。隨著樓齡增加，會所設施殘舊，工程又以管理公司一貫拆件式處理，左修右補，維修支出費用自然會上升。

長遠而言按「應使得使」的原則節省會所開支，管理公司在管理思維上的改變，是勢在必行的了。

以下是今年初管理處於大堂張貼的「2021年度收支表及資產負債表」，以供大家參考。

2021年度收支表及資產負債表［下載］

2022年11月20日

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