9.30 八座電力裝置事故《事發經過、總結及建議》

幾經波折，管理處、業委會與跨功能保安及工程小組檢討會議最終於上週六（22/10）舉行。管理處由村經理、工程經理及保安經理作代表；委員、小組成員及列席居民則共十數名業主出席。討論有助還原事件經過、查找不足、 釐清責任及建構改善方案。

還原八座鄰居住户驚悚被困104分鐘經過

時間	2022年9月30日晚上第八座住戶被困電梯嚴重事故發生時序
19:09	高級客顧服務主任(SCSO) 興 sir接獲T8當值替更保安員匯報，T8 全數6部載客升降機停止運作及CCTV沒有畫面 7名住戶同時被困於六部高低層升降機內/// (19:09)
19:11	外判商警衛國際3名日間保安員、當值主管(IC)及管理處興 sir到場，用對講機與升降機內被困居民及滯留大堂之居民解釋有關上述情況，並作出安撫。 管理處職員（沒有交待是誰）: – 致電控制室保安員到第8座維持大堂秩序 – 要求工程部檢查電力裝置 – 致電升降機承辦商富士達要求到場跟進。<<< (19:11)
後記評語	《在場住户表示當時座頭由警衛國際外圍保安頂更，職員不譜英語，未能與外藉住户溝通，要勞煩其他住户幫忙翻譯》 《當晚除高級客顧服務主任外，管理處並沒有委任一名更高職級持牌物業管理人員到場統籌、監督、指揮或善後，導致大批八座正要回家住户滯留大堂及會所，場面混亂，人心惶惶》
19:30	由於升降機承辦商仍未能派員到場及有住戶表示身體不適，故控制室致電通知消防及救護車到場協助。
後記評語	《由事發至發現有住戶身體不適而隨即報警求助相隔19分鐘，管理處表示符合內部30分鐘上限指引》
19:38	消防及救護車分別到場後，SCSO興sir 陪同消防員到樓層協助釋放被困住戶。此外，經駐場工程人員了解後，發現升降機供電系統出現問題，所以即時以臨時緊急召喚 E Call 方式，聯絡電力承辦商安樂工程到場跟進。>>> (19:38)
後記評語	《消防及救護車僅用了8分鐘到場》
20:12	升降機承辦商富士達師傅到場協助。<<< (20:12)
後記評語	《富士達違反30分鐘內緊急到場服務承諾，工作人員用了61分鐘才抵達現場》
20:53	全數共7名住戶分別由消防員由6部升降機內救出。同時，外判電力承辦商安樂工程亦到場進行檢查及緊急維修。///>>> (20:53)
後記評語	《住户被困於電梯內長達104分鐘！》 《安樂工程緊急維修人員用了75分鐘才抵達現場》
22:15	經緊急維修後，第8座 6部升降機電力恢復正常，隨後經富士達進一步確認安全後，所有升降機服務回復正常。

譚太10.1七項書面提問 – 管理處以「人手不足」為理由， 推搪不予正面回覆

譚太整合了在10.22會上討論，再遂一將「管理處回應」及意見詳列如下:

No.	譚太提問	管理處回應	譚太補充意見
1	電力故障是這次意外主因，受事故影響涉及哪些位置？	根據屋苑供電設計，第8座升降機電力是由第6座的電力主開關SW21 800A 模制外殼斷路提供。 意外發生時第6座的 MCCB 內置電力超載及電流保護器件 STR 25 DE 突然故障引致 800A 模制外殼斷路器失靈，同時切斷下游區第8座的電梯電力供應，導致全數六部升降機不能啟動，後梯照明也不能運作。 （註：MCCB 是一種電氣保護裝置）	屋苑在電力供應設計上以每兩座為一組。即設置在第1座的電力掣櫃同時供應電力給第1及2座；第3座供應給第3及5座；第6座供應給第6及8座 當晚發生故障掣櫃位位處於第六座，中斷電力直接影響第八座後梯照明及六部客運電梯服務中斷
1.1	當中是否涉及人為因素？	村經理Tony Chan認為事故是單一事件，實屬不幸。 剛上任工程經理不認為事件本質是一個 defect (譯：缺陷或不足)，只是有改善空間	這次停電意外絕對不是偶發難以預測的。原因有三： a) 樓齡因素 – 屋苑有23年樓齡，部件出現老化缺損只是時間問題 b) 日常保養 – 供電設施完全缺乏定期檢查保養，單靠法例要求每五年一次的WR2電力檢查做把關，是管理公司制度疏忽 c) 法例最低要求 – 每五年固定電力裝置定期檢測（PITC）不是黃金標準，要有效防止類似事件再次發生還得從管理處安排 i) 定期保養，ii) 加密檢測及 iii) 系統性更換老化部件着手
1.2	對上一次電力裝置保養商「安樂」的常規檢查是何時完成？ 報告有否顯示電力裝置有嚴重問題需要及時執修？	現時屋苑電力裝置是沒有保養的。「安樂」只是管理處按政府法例要求住宅最少每五年為固定電力裝置進行安全測試及代為簽發WR2 的承辦商。而上一次WR2檢查於 2019年完成。現時「安樂」與管理處沒有簽訂任何保養合約，當晚只是 on call 到場。 沒有透露報告詳情	建議管理處與工程及維修小組參考2019 年由承辦商「安樂」撰寫的報告翻查相關改善建議並檢查是否全部落實。 另外在委任外判商進行恆常保養前，提前額外進行一次 WR2 大檢測，有助整體提昇供電設施安全系數。
2	每座住宅大樓應設有後備電源以備不時之需，停電其間為何後梯同時間失去基本照明？	後梯照明設有後備電裝置，於兩小時內耗盡電源因此而漆黑一片? 電梯的緊急發電機只會在主電力或市電故障中斷才起動。而是次故障發生在供電下游區第六座主電力800A 模制外殼斷路器中，故緊急發電機在事發當時並沒有起動供應電力	主電力供應來自巿電，即香港電燈。 後備電源裝置原意是確保於停電其間有足夠電力供應消防電梯作為緊急拯救之用。 既然現時後備保護裝置只能在電力公司（即港燈）發生大規模故障停電時才發揮作用，顯示裝置設計有所限制/缺陷，建議管理處可探討改善方案，再提交業委會審議討論
3	事發於辦公時間外，除當值人員，村經理或其他經理級職員有否到場瞭解形勢，及時作出適當人手調動，控制場面及安撫居民情緒？	除當值人員及新上任不足一月的工程經理外，村經理及保安經理均沒有到塲。陳經理強調現場有一人分擔多個角色的高級主任興sir 打點，安撫被困鄰居情緒及帶領消防員遂層搜救，另外有外判保安隊伍在大堂支援維持秩序，陳經理他個人則安在家中在後台負責聯絡及給予意見，認為當晚安排沒有問題，只是欠缺人手。 保安經理亦表示當日人手短缺，事發前興 sir 正在其他座頭頂更，事發後已即時現身到場調配人手應急。另外他亦指出不譜英語的頂更外判保安員未能與外藉業戶溝通，承認有不足地方。	7名住戶受困其間表示不適，如有突發狀況出現，後果將會不堪設想。其他無數住戶也要摸黑走後梯回家，十分狼狽。有部份住戶被疏散分流到會所大堂等候。 綜合當晚到場業委與受事件影響的第8座鄰居意見，大家一致認同興 sir 一夫當關的出色表現。唯興 sir 作為當值主管，既要在現場發出號令，亦要親身帶領消防隊逐層搜救及安撫被困居民情緒，實在無暇兼顧在大堂發生的一切。 此外，外判保安員由於職能及能力所限，頂多只能維持秩序，能夠發揮作用不大，杯水車薪，導致現場「兵多缺將」的情況出現，安排上明顯失當及混亂!
4.1	管理處對於處理嚴重安全事故是否有一套跨部門 (如座頭保安，工程部及管理處後勤) 的通報程序及協作機制？	村經理Tony Chan聲稱管理公司有一套既定程序指引並一直沿用，唯沒有交待任何細節內容。 尤其對在這個既定程序指引中，究竟信德總公司是委派了公司那一個職級主管肩負起當晚統籌工作，作為處理類似緊急事故的負責人？ 而當譚太追問提到「委任負責人處理緊急事故」是物業管理監管局「處理緊急事故」指引中的要求時，陳經理表示知曉，但沒有承認自己是負責人，三緘其口，支吾以對，表現實在令人遺憾！	數位涉事鄰居住戶均指出當晚場面混亂，甚至有業戶向管理處反映投訴，當晚大堂缺乏管理處人員指揮，兵多將少，再加上替更保安員又不懂英語，令到有家歸不得的住戶不知所措！
4.2	遇上如此突發意外，且歷時達兩小時，管理處為何沒有即時通報業委會全體15位委員而只有新主席及陳委員到場瞭解事件？	村經理Tony Chan聲稱管理處就屋苑發生突發事故一向只會通知主席，並對於 9.30 事故當晚遺漏通知主席而向她致歉	譚太不同意並表示歷任經理均會以電郵或 whatsapp 通知業委會成員。 管理處的溝通對口是整個「業主委員會」，要向15位委員負責，而不獨只有主席一人。 物業管理監管局於今年7月29日刊憲發出的「 處理緊急事故 – 良好作業指南」，其中一項要求為「設立與業主組織及物業業主的聯絡溝通渠道」，當中業主組織明顯是指整個「業主委員會」
4.3	危急關頭，是否如住客所述須要等管理處主管到場發出指示才可處理？	管理公司有內部指引，如30分鐘內沒有升降機承辦商到場或被困𨋢內住戶不適才會召喚警察或消防到場 當晚管理處已於事發後21分鐘致電999求助	住戶表示當晚六部電梯（包括消防電梯）同時不能運作，非比尋常。在人身安全至上之大前題下，管理處應按實際情況即時判斷作出調整。
5	每年電力裝置保養合約支出多少？是每年經過邀標或公開招標形式採購服務？	現時屋苑電力裝置是沒有進行保養的。即沒有安排承辦商定時進行檢查並更換零件。	建議管理處盡快研究將電力裝置服務保養工作外判（或由駐場合資格電工定期進行）的並將之納入2023年預算案內給委員過目審閱
6	管理處除負責招標，與承辦商保持日常協調溝通及繳付保養費用外，在保養合約中擔任怎麼角色？於整個服務價值鍊（value chain) 上, 提供什麼附加價值？是如何監察承辦商提供的服務符合合約基本最低要求？	沒有回應	現時除管理處、會所及座頭職員外，屋苑絕大部份服務如保安、清潔、園藝及所有大小工程均已外判。管理處有絕對責任對外判商作出合適監督。 然而管理處在監管承辦商有否履行合約滿足要求方面一向採取被動態度，往往當接到「大量」住戶投訴或嚴重事故發生後才急急補救，事後將責任完全歸咎於承辦商而作結，沒有發揮其應有職能
7	屋苑落成超過 20年，今次事故是否與設備老化損毀有關？管理處有什麼全盤計劃取代更換，避免同樣事件發生？	這次事故原因與電力裝置部件老化有關，已即時將其更換 至於全盤計劃取代更換，管理處沒有回應	屋苑隨著歲月增長老化是必然的定律。部件損壞或零件已沒有供應亦司空見慣 與其躺平坐以待斃，主動規劃更換是更精明的策略

管理處聲稱將會跟進事項

1. 購買一批後備零件以應付不時之需
2. 對於後備電力裝置（redundancy）改善建議，將與承辦商研究向業委管提交三個設計方案作考慮；
3. 向電梯保養承辦商作書面警告及要求改善建議
4. 加強跨部門緊急事故演習

在當前屋苑由公契經理人管理的框架下，譚太認同這次事故是不能預計，但未能苟同如村經理 Tony Chan所總結事故純屬單一不幸事件，且完全不能避免。為減低同類事件再次發生機率，避免威脅業戶鄰居的人身安全，我對管理處作出以下這些建議，期望信德物業管理公司能嚴肅處理並早日落實，盡早釋除業户疑慮，還我們居民一個舒適安全的居住環境！

5座譚太建議

人力資源配置及培訓

1. 管理處除每年抽取住户$400多萬元經理人酬金外，每月亦額外收取近$60,000作為行政支援費用，建議管理處向總公司要求提供人手支援，分擔部份行政工作
2. 管理處按物業管理監管局今年7月最新出版「緊急應變措施工作守則」，當中幾項重點包括：

• 制定處理緊急事故程序及指引 – 與業委會委員一同檢討管理處現有機制，加強對前線員工訓練彌補不足
• 委任負責人處理緊急事故 – 安排指定被委任負責人（可多於一名）在突發事故發生後到場當統籌指揮整個救援工作，並在事後作出檢討
• 設立與客戶聯絡溝通渠道 – 統一管理處向業委會（全體委員）及居民即時資訊發放流程，善用即將於年底前推出的手機應用程式 Mobile APP，配置人手適時通知業户最新情況
• 安排演習 – 安排職員、業戶及相關人士適時進行各種緊急事故實體演習 （如火警演習，氣體洩漏及升降機故障等事故）
• 備存紀錄 – 按規定管理處須紀錄每宗緊急事故詳情並妥善備傳有關紀錄及文件不少於三年

硬件配套設施維護及保養

1. 參考2019年由安樂工程撰寫五年一檢的固定電力裝置檢查、測試WR2 報告，檢討當時承辦商建議是否已經全部落實
2. 提早進行一次WR2 電力裝置檢測，並同時將恆常電力裝置保養服務招標外判或由駐場合資格員工定期進行
3. 後備電力裝置改善方案須先在工程小組會討論，再呈交業委會審核
4. 與「工程及維修小組」商議，盡快制定盤點、制定及更換全屋苑老化民生水電重要設施計劃
5. 管理處對於富士達及安樂工程兩問公司延誤到場事實紀錄在案，並對於兩間公司將來投標屋苑合約時加下註腳給委員及居民參考
6. 管理處必需向業委會提交「完整事故報告」Incident Report 作參考及紀錄在案

承認不足，從中學習

村經理Tony Chan表示10月22日當天檢討會上投射的簡報投影片 ppt 就是整個「事故報告」。內容既不是報告應有格式沒有檢討單位名稱/簽署，對當晚住戶狼狽及混亂狀況沒有任何着墨也不是事實之全部，亦沒有提及他自己作為駐場管理處最高決策人，為何沒有現身統籌及作出人手調動，只重覆強調高級主任興 sir 已在場指揮打點。如此「報告」文過飾非，避實就虛，相信這也不會是寶翠園業戶能夠接納的水平吧！

“We deserve MORE!"

以下是「物業管理業監管局」月前刊憲推出相關的操守守則之中英文版連結：

2022年10月30日

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