管理費應與物業管理質素掛鈎

增加管理費通告 惹來街坊鄰居熱話

「兩年前先加過咁快又要加？」

「附近泓都雖然一樣有會所、有泳池，但係論規模、配套、樓價同物業級數差我地一截，管理費仲要貴過我地，寶翠園都唔係貴。」

「寶翠園咁大規模嘅屋苑，有會所、泳池、花草園林同埋外圍嘅登山電梯要保養，計起每呎三蚊都唔使嘅管理費，喺區內算係好平架啦!」

「而家新起嘅單棟樓，管理費去到7、8蚊一呎都有，規模又冇咁大，設施又冇咁多，我地寶翠園都唔算貴。」

「要同貝沙灣比較，就要比成績人睇先至啱數！」

魔鬼在細節之中

近日管理處鬼祟的只在大堂貼出增加管理費的「諮詢業戶意見」通告，當中用了2個「區內管理質素相近屋苑」與寶翠園的管理費比較。驟眼看寶翠園的管理費比起兩者都要低，似乎增加7%管理費是非常之合理，可是細心觀察，不難發現以下盲點:

統一標準實呎比較

• 以建築或實用面積計算呎價可相差兩三成
  
  近年新落成屋苑的銷售程序受《一手住宅物業銷售條例》規管，已改用實用面積計算樓價及管理費，通告列表中泓都的管理費是以實用面積計算亦無可厚非。筆者向泓都的業主打聽過，現時以建築及實用面積計算的管理費分別是$2.3 及$3.07，實用率越低，實用呎價越高。
  
  而從管理處提供的列表中資料，再以筆者所住單位一算，得出寶翠園現時以建築及實用面積計算每平方呎分別是$2.41及$3.05；如明年加價後，管理將提昇至每呎$2.58及$3.27; 管理處在通告中捨棄統一標準，刻意使用泓都的實用面積呎價與貝沙灣的建築面積呎價比較，又沒有列明寶翠園的管理費呎價，混淆視聽，用意非常之明顯。
  
  
• 一梯兩伙低密度住宅屋苑支出分攤率低
  
  貝沙灣分六期共2,828伙，設有三個會所，偌大的綠化地帶及公共空間需要管理。除第三及五期為低密度獨立屋外，其餘四期一共有30座分層大廈，一梯二至三伙，每個期數物業徵收的管理費各有不同。其中第四及六期多層住宅各有八座，但分別只有800及 700 餘個單位，住宅平均密度只是寶翠園的三分之一 (34%)，現時平均的管理費建築呎價約$3.9，再加上其物業管理質素確實勝人一籌，管理費只是寶翠園的 1.6倍也尚算合理。
  
  明顯地寶翠園一梯八伙的高密度分層相對貝沙灣的一梯兩伙令住戶能更有效分攤管理支出，每呎費用自然較低，後者有兩個會所，設施也較多元，再者如論管理質素，兩者又有明顯差別，不宜直接比較。不知管理處是憑什麽準則認為寶翠園的管理質素與貝沙灣相約，因而作出比較呢?

管理費應與物業管理質素掛鈎

管理費的用途是用來管理屋苑的「公共地方」，一般而言，影響管理費呎價多寡的因素有:

– 物業是否有會所、泳池、園林或其他必須恆常保養配套的設施
– 樓宇座數及樓齡 (每座基本人手、電梯、水電供應及消防等設施日常不可省卻之維修保養)
– 總共分攤戶數 (一梯多戶的高層大廈最有效分攤支出)
– 每月大廈基金撥備 (準備大型維修及設施保養升級的費用)
– 物業管理經理人酬金 (整體支出越大酬金越多)

可想而知，管理費純粹是每個樓宅管理的必要支出，與物業本身的價值及地區沒有直接關係。反之從住戶消費者的角度着想，每年的預算使費牽涉物業管理的人力及物力規劃，有效的物業管理自然對服務質素有着正面的影響，亦直接反映在建築物裏裏外外的保養質素，影響觀感及樓價。管理處這次要舉例類比的也應找伙數結構、整體規劃配套及管理質素相近的物業而作出比較，否則便有誤導的嫌疑！

如何調整管理費應與管理質素掛鈎，大前提是有一個精準及前瞻性的預算案作藍本。筆者重申立場是要求暫緩調整管理費生效日期至三月底，以爭取時間給管理處重新調整預算案及向業戶作出廣泛諮詢。在此借以下一篇網絡文章讓大家對管理費這個課題有更深入的瞭解，然後再評評這次管理處一邊廂提出增加管理費7%，而另一邊廂卻沒有提供任何提升服務質素及節省成本方案，甚至連明年的預算案仍有不少錯漏，這個做法大家又能否接受呢？

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網絡文章分享 – 管理費是如何計算的？

2020年3月25日

不少人入市買樓時，主要計算首期、每月按揭供款等開支，往往忽略了入住後要付的每月管理費。香港樓價不斷飆升，管理費亦節節上升，近期新樓每呎管理費動輒$4、$5，即使細單位每月管理費便涉近千元。

關於管理費，坊間有不少疑問，包括管理費是如何計算的，是否與樓價掛鈎？所收取的管理費有什麼作用？新樓的管理費是否會較舊樓貴？當屋苑財政有豐厚盈餘時，會否退回或減收管理費？

首先，管理費是根據大廈公契規定而計算。一般而言，大廈公契為不同單位訂立了管理份數，以計算其負擔的管理費；如果大廈公契沒有訂定管理份數，則按照各業主所佔的業權份數釐定。

由此可見，管理費與樓價是沒有直接關係，主要是屋苑整體開支、伙數多少影響業主需繳交管理費。由於管理費是所有業主共同攤分的，如果物業伙數少，每戶要攤分的管理費支出自然較多，因此單幢樓管理費一般會較貴。

那屋苑收的管理費有什麼作用，業主可以選擇不交嗎？管理費開支中，最大部分是用作屋苑公共設施的日常管理、保安及清潔人員的工資、保養及維修等。隨著市民對娛樂需求增加，有屋苑設有會所、泳池及健身室等，令整體成本開支上漲。

值得留意的是，沒有設施不等於管理費平，因為近年社會環保、綠化及減碳意識逐漸提升，有的屋苑加入大量的園林造景、花圃植被、草皮的小斜坡和石頭造景等，營造庭院風味。但是這些都需要保養及護理，成本不菲，難免會轉嫁至業主。

有時會聽到有人說不滿意業主立案法團或管理公司，而拒絕繳交管理費，此舉會有什麼後果呢？對於業主欠交管理費，管理公司會先發出欠款通知，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司將嘗試以各種方法聯絡業主。

如果成功聯絡業主，會了解業主因什麼原因欠交管理費，從而作出協助，如業主經濟有困難，會與業主立案法團商討，可否分期繳交等；如果長期未能成功聯絡業主，管理公司就會採取法律行動，最壞情況業主會被釘契，以及被強制拍賣業主擁有的單位以取回欠款。

另一方面，不少人關心當屋苑有豐厚盈餘時，會否還富於民。基本上，是不會的，有關的盈餘會作為儲備金，藉以支持未來大廈維修及保養的費用。一旦基金盈餘不足以支付費用時，每住戶的業主須平均去分擔費用，所以預留管理費盈餘是無可厚非。

比起買樓首期及供樓，管理費似乎微不足道，但其實會影響租金回報率。不得不留意的是，如果業主包管理費，計算租金回報率時，須先扣除管理費支出。因此每當管理費增加，業主的實際收益也減少了，降低整個回報率。

[資料來源: 28Hse 三地產焦點 第二百六十二期 2020年3月25日/ https://www.28hse.com/news/20200324/46862%5D